Comment acheter avec une SCI ?

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De nombreuses familles optent maintenant pour la création d’un SCI familial pour l’achat de biens immobiliers. En fait, cette approche présente de nombreux avantages intéressants. En particulier, il évite le régime d’indivision, minimise les devoirs héréditaires et facilite le transfert des marchandises. Bien sûr, comme il s’agit d’un projet de création d’entreprises, certaines formalités doivent être effectuées , y compris la rédaction des statuts de l’entreprise. Ensuite, découvrez dans cet article pourquoi créer un SCI familier pour acheter de l’immobilier et comment procéder.

Pourquoi créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier est une approche très avantageuse. D’une part,évitez le régime d’indivision . En effet, l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une famille SCI soulève moins de difficultés et de conflits que ce système. Que ce soit en gestion ou transfert de biens (résidence principale, résidence secondaire, etc.). Cet accord légal vous permet également de transmettre vos actions à vos héritiers sans devoir payer de frais de don. Grâce à l’allègement fiscal renouvelable tous les 15 ans (jusqu’à concurrence de 100 000 euros), vos héritiers n’auront pas à payer d’impôt sur les successions significatives ou non.

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D’ autre part, puisque la famille SCI réunit plusieurs partenaires, il est parfaitement concevabled’acquérir une propriété de plus grande valeur . Par conséquent, l’achat de terrains, de bâtiments ou d’appartements normalement inaccessibles à l’un des partenaires SCI est tout à fait possible grâce à l’entreprise familiale. En outre, pour les couples célibataires, passer par une SCI familiale leur donne la possibilité de conserver, sous certaines conditions, l’usufruit du bien immobilier acquis en cas de décès de l’un d’eux. Ceci, contrairement au régime de la propriété indivise.

En outre, cette approche permet de définir une répartition spécifique des biens immobiliers du bien immobilier . Cela peut être pratique s’il y a désaccord sur des décisions importantes. En fait, les statuts de la famille IBS peuvent prévoir une clause pour une situation particulière. Par exemple, pour la vente de marchandises, une clause sur les conditions de vente de marchandises peut être fournie.

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Créer un SCI familier pour l’achat de biens immobiliers : comment le faire ?

Comme toute création d’entreprise, la création d’une SCI familiale devrait également prendre en compte plusieurs points.

Rédaction des statuts de la famille SCI

Indispensables au bon fonctionnement d’une entreprise, les statuts intègrent les éléments qui définissent la structure et les règles qui la régissent. Par conséquent, pour faire un achat réussi dans la famille SCI, la rédaction des statuts social doit être fait sciemment . En d’autres termes, ces documents constitutifs, rédigés par écrit authentique ou sous certitude privée, doivent indiquer et écrire avec soin certaines mentions afin de permettre et de simplifier autant que possible l’achat de biens immobiliers. C’est comme ça :

Le but social

En principe, l’objet d’une société civile ne peut pas être commercial (acheter pour revendre des biens immobiliers, par exemple), puisque les partenaires de SCI perçoivent des revenus immobiliers provenant d’un loyer. En fait, si cet élément prévoit avant tout une activité commerciale, la SCI familiale risque d’être requalifiée et soumise à l’impôt de facto dans les entreprises (SI). Par conséquent, pour rester assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), la société doit limiter ses activités commerciales à un domaine strictement auxiliaire afin que le revenu de la propriété obtenu par les associés ne soit pas trop élevé.

Le intendance

En général, l’établissement d’un IBS familial a pour but de faciliter le transfert d’un investissement immobilier aux héritiers. Cependant, afin d’éviter la détérioration des biens de la part de ce dernier, il est fortement conseillé aux parents de maintenir l’administration de la structure pendant une longue période (jusqu’à la fin de l’entreprise ou jusqu’à sa mort). Ils ont également intérêt à avoir de larges pouvoirs, notamment pour anticiper leur départ de l’entreprise.

L’ opération

Afin d’assurer le bon fonctionnement de l’IBS familial et de faciliter la tâche dans la mesure du possible, il est fortement recommandé aux associés de fournir des règles flexibles. Par exemple, dans le cadre de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale, la préférence devrait être accordée à plusieurs modalités de convocation. Pour les votes de l’Assemblée générale, les dispositions doivent être évitées majorité trop stricte et quorum (délibération unanime, quorum important…). En outre, il est préférabled’établir des règles plus strictes pour le départ des partenaires et l’entrée de nouveaux partenaires (conditions d’agrément).

Avantages fiscaux

Un autre élément à considérer lors de la création d’un ICS familial pour une acquisition immobilière est la fiscalité. Les partenaires peuvent optimiser efficacement le système fiscal de l’entreprise afin que leurs achats soient rentables dans les meilleures conditions sans supporter de lourdes charges fiscales. En règle générale, une ICS familiale bénéficie d’avantages fiscaux par le biais de ses obligations fiscales . Il est alors connu sous le nom de SCI transparent. Cette méthode fiscale séduit également par sa simplicité.

Cependant, il peut être intéressant de choisir l’option SI si le niveau de revenu des partenaires les soumet à un niveau élevé du calendrier fiscal. En effet, l’entreprise peut payer directement son impôt sur la base du bénéfice brut généré à un taux de :

  • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38,120 euros
  • 28% pour des bénéfices compris entre 38.120 euros et 500.000 euros
  • 31% pour des bénéfices de plus de 500.000 euros

Attention ! Pour les IBS familiaux qui dépendent volontairement de l’IS , ce choix est irrévocable. En revanche, pour les entreprises qui exercent principalement des activités commerciales (achat et revente, loyer meublé, etc.), elles sont obligatoires à l’IS.

Détermination des cotisations à verser au capital social de la famille SCI

Pour créer un SCI familial, les associés doivent, bien sûr, faire des contributions pour former le capital social. Ces contributions permettent également l’établissement des honoraires de chaque partenaire.

Dans une famille SCI pour la gestion ou location de biens immobiliers ou pour un investissement immobilier, deux types de contributions sont autorisés à obtenir des actions dans le SCI :

Entrées en nature

Dans ce cas, le partenaire apporte des biens immobiliers ou immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, etc.) au capital de la famille SCI pour détenir des actions dans le SCI. Poussée à un transfert, cette contribution nécessite cependant l’intervention d’un notaire. Elle implique également le paiement de certains coûts fiscaux importants. A savoir :

  • Droit de transfert (5 % de la valeur du bien) Le
  • cas échéant, impôt sur les plus-values immobilières

Il convient de noter que le taux appliqué par le régime des gains en capital immobilier dépend des actions détenues par l’associé dans la société.

Entrées de

Solution préférée, les contributions en espèces correspondent à une somme d’argent. Ces contributions, qui peuvent être des fonds propres ou des prêts, constituent le capital de la SCI familiale et permettent l’acquisition de biens immobiliers. Contrairement aux contributions en nature, elles n’ont aucune incidence fiscale.

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