Comment sont imposés les SCI ?

Pour l’étude de la fiscalité d’un SCI et, en particulier, d’une SCI familiale, deux axes principaux peuvent être identifiés. Il s’agit de l’imposition des recettes générées par l’exploitation de la SCI, d’une part, et d’autre part, par le traitement fiscal des recettes liées à la vente d’unités SCI ou des biens immobiliers de la société.

Imposition des bénéfices obtenus par la SCI

Le principe d’imposition qui s’applique aux revenus générés par l’ICS est celui du Plan d’action national. Ce système par défaut est caractérisé par la transparence fiscale de l’entreprise. Dans le cadre de ce régime de base, les bénéfices sont répartis entre les différents partenaires du SCI qui sont directement imposés entre leurs mains dans le cadre du Plan d’action national.

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• Si le partenaire est une personne physique, les revenus qu’il reçoit sous forme de dividendes sont imposés dans la catégorie des revenus immobiliers, en particulier le loyer reçu dans le cas d’un loyer meublé.
• Dans le cas d’une personne morale, ces revenus sont incorporés dans ses bénéfices commerciaux, afin d’être imposés en vertu du régime fiscal auquel le SCI est soumis.

En cas de déficit foncier, la part supportée par la personne physique peut être déduite du revenu imposable total du capital, jusqu’à concurrence d’une limite annuelle de 10 700 euros.

Le revenu provenant de l’ICS, et en particulier du SCI du ménage, qui est imposable est le revenu net des frais de loyer, tels que les loyers perçus avec un loyer meublé.

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• Si le partenaire remplit les conditions du régime des micro-terres, chaque partenaire est prélevé sur chaque partenaire après une allocation forfaitaire de 30 %.
• Sinon, le couple sera imposé en vertu du régime réel, la déduction sera faite en fonction du montant réel des dépenses, telles que les dépenses non recouvrées de les revenus de loyer, les primes d’expulsion et de réinstallation, les primes d’assurance, les frais de procédure et les frais d’entretien.

Toutefois, la loi permet aux membres de SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans cette option, le bénéfice imposable est imposé au niveau de l’entreprise au taux normal de 33 %, et les dividendes peuvent être distribués.

Imposition des revenus provenant de la vente d’actions ou de la vente de biens immobiliers

Dans les deux opérations, les plus-values obtenues par le cédant ou la société sont perçues dans le cadre du régime des plus-values immobilières pour les membres de personnes physiques.

• Pour un SCI soumis à l’impôt sur le revenu, les capitaux propres immobiliers sont soumis à un taux de 19 %, après réduction progressive de 6 % à 100 %, en fonction du nombre d’années de détention des actions transférées. Dans le cas d’un de moins de cinq ans, le taux de réduction est nul, tandis que pour la détention de plus de 22 ans, la plus-value est complètement exonérée. Toutefois, le SCI est assujetti à des prélèvements sociaux à 15,5 %.

Dans le

• cas d’ un SCI assujetti à l’impôtsur les sociétés, les gains en capital sur les actifs immobiliers sont imposés en vertu du régime décroissant de la RI et sont assujettis à des taux sociaux à un taux de 15,5 %. Si des pertes ont été comptabilisées dans les actions de SCI au cours des dix dernières années, elles peuvent être imputées au gain en capital avant que celui-ci ne soit imposé.

Dans la personne morale, l’excédent obtenu est soumis au régime professionnel des plus-values. Ce régime est similaire au régime du produit de l’immobilier appliqué par le cédant physique.